Положения английского статутного права о сервитутах

Номер журнала:

Краткая информация об авторах: 

ассистент кафедры муниципального права юридического института Российского университета дружбы народов

Аннотация: 

В представленной статье автор попытался перечислить и подробно описать статутное право Англии касающееся права ограниченного пользования чужим имуществом, проанализировать законы о сервитутах, выделить в них наиболее основополагающие черты сервитутов в английском праве. Также в статье приведены такие положения права ограниченного пользования чужим имуществом, которые характерны исключительно для английского права, показана связь статутного права Англии в данных отношениях с доктриной и судебным прецедентом.

Ключевые слова: 

сервитут, статутное право, земельный участок, английское право, право собственности, недвижимое имущество, обременение земельного участка.

     Законодательство Англии с достаточно давнего времени начало освещать сервитутные отношения. В большей степени, они содержаться в различных актах, посвященных праву собственности, или же в законах, касающихся недвижимому имуществу. 
     Нельзя назвать какого-либо единого акта, регулирующего сервитуты. Но все-таки стоит очертить тот круг правовых актов, которые хотя бы немного затрагивают особенности данного института, определяют его и регулируют в той или иной сфере.
     Стоит отметить, что законодательство Англии не дает четкого определения «сервитута». 
     В отличие от российского права, которое либо представляет строгое законодательное понятие, освещаемое в правовом акте, например, в федеральном законе, либо употребляет термин, но не приводит определения, а только указывает на признаки, присущие данному понятию, английское законодательство скорее закрепляет уже то, что было определено прецедентом, либо же просто описывает или дополняет уже сложившиеся представления о определении. 
     Основные законы, которые описывают и закрепляют положения, относящиеся к праву ограниченного пользования чужим имуществом (сервитутам):
  1. Закон о праве собственности 1925 г. (Law of Property Act, 1925).
  2. Закон о местном самоуправлении (Прочие положения) 1976 г. (Local Government (Miscellaneous Provisions) Act 1976).
  3. Закон о сельской местности и права проезда 2000 г.(Countryside and Rights of Way Act 2000).
  4. Лизгольдский  закон о реформе 1967 г.(Leasehold Reform Act 1967).
  5. Закон о регистрации земли 2002 г. (Land Registration Act 2002).
  6. Закон об арендодателях и арендаторах 1954 г.(Landlord and Tenant Act 1954).
  7. Закон о давности 1832 г. (Prescription Act 1832).
  8. Закон о пожизненной ренте 1964 г. (Perpetuities and Accumulations Act 1964).
  9. Закон о пожизненной ренте 2009 г.(Perpetuities and Accumulations Act 2009).
  10. Закон о праве на свет 1959 г. (Rights of Light Act 1959).
 
     Одним из ключевых законов, закрепляющих сервитут, является Закон о праве собственности 1925 г. (Law of Property Act, 1925) [6]. В соответствии с п. 1 ст. 205 Закона «земельный участок включает часть поверхности земли, подземные ископаемые и минералы, строения, или части строения, иные вещные права на материальные объекты в порядке наследования; поместья, права распределять бенефиции,  рента, иные вещные права на нематериальные объекты, сервитут; права, преимущества или прибыль, возникающие из земельного участка». Приведенное определение имеет некоторые трудности восприятия для российских правоведов, поскольку в определенной степени отличается от понятия земельного участка в РФ. Хотя, по факту этот Закон закрепляет то, что земля включает не только сам земельный участок с недрами и строениями, но и права на данный земельный  участок, т.е. пользование, владение и распоряжение: право прохода по соседнему участку земли (сервитут), обременение земельного участка долговым обязательством (ипотека), право контролировать целевое использование земельного участка (обязанность воздержания от совершения определенных действий). 
     Право ограниченного пользования чужим имуществом в большей степени закреплено в части II главе 62 Закона. Например, именно данный закон закрепляет судебный порядок аннулирования сервитутов права справедливости. Он устанавливает следующие правовые основания, на которые может ссылаться человек при желании отказа от сервитута:  
  • обязательство устарело;
  • противоречит публичным интересам;
  • создает препятствия к разумному использованию служащего участка и одновременно не приносит выгоды господствующему участку;
  • аннулирование или изменение обязательства не принесет вреда господствующему участку.
 
     Стоит отметить, что определенные возможности для освобождения служащего участка от наложенных на него обязательств также дополняются тенденцией судебной практики в выборе мер защиты прав собственника господствующего участка. Как правило, суды только в исключительных случаях выносят решения о запрете действий, нарушающих условия соглашения, предпочитая обязывать ответчика к возмещению убытков, после которого обязательство прекращает свое существование 
     Не менее важным законом стоит считать Закон о сельской местности и права проезда 2000 г. (Countryside and Rights of Way Act 2000) [2]. Он закрепил такое важное право как «право кочевать» (right to roam), т.е. по факту право свободного перемещения по участкам земли Англии, несмотря на то, находятся ли они в праве собственности частных лиц или в публичной собственности. Закон закрепляет горы, болота и т.п. общей собственностью и позволяется находится там различным гражданам. 
     Наиболее важное право, закрепленное в данном Законе, это «право пути». Это право закрепляет создание новых пешеходных дорожек, общественных мест, дорог, трасс, которыми могут пользоваться граждане. Дороги и трассы могут пролегать через частные участки, поэтому огромное количество дел пришлось разобрать судам, прежде чем, появился данный акт. Конечно, несмотря на наличие этого Закона, собственники земельных участков оспаривают возможность наличия такого обременения на собственность, но, как бы то ни было, это явилось первым легальным закреплением такого сервитута. 
     В дополнение, хотелось бы отметить, что этот Закон обязал собственников земельных участков охранять и защищать природу, что тоже явилось одним из первых легальных обременений в этой сфере.
     Закон о регистрации земли 2002 г. (Land Registration Act 2002) [4] напрямую определил виды сервитутов и способы создания и регистрации сервитутов в Англии. 
     Так, например, Закон 2002 г. указал на основные характеристики сервитута, без которых последний не может считаться таковым, т.е. по факту он обобщил судебную практику и ввел их в законодательство Англии. Также, он указал на разницу легальных сервитутов и сервитутов по праву справедливости и определил способы создания сервитутов, описал регистрацию всех видов сервитутов и права и обязанности собственников имущества, которые связаны с сервитутом. 
     Несмотря на то, что Закон 2002 г. ввел большое количество положений, связанных с ограниченным правом пользования чужим имуществом, он не отменил Закон 1925 г., а, напротив, дополнил его.
     Закон об арендодателях и арендаторах 1954 г.(Landlord and Tenant Act 1954) в большей степени описывает особенности сдачи в аренду жилых помещений ( Часть I – уже в значительной степени заменена и не действует) и помещений, используемых для ведения бизнеса (Часть II). 
     Часть II Закона 1954 г. относится к любой сдаче в аренду, где имущество: «представляет собой или включает в себя помещения, занимаемых арендатором или уже занятые для целей предпринимательской деятельности, осуществляемой им или для тех и иных целей» [5]. Несмотря на то, что этот акт закрепляет в большей степени именно право аренды, отсылка к сервитутам в данном законе тоже имеет место быть. Например, арендатор имеет право вносить какие-то определенные изменения в используемое имущество, используя участок или здание собственника, если он осуществляет предпринимательскую деятельность и это зафиксировано договором сдачи такого помещения.
     Закон о давности 1832 г. (Prescription Act 1832) [8] наравне с Законом о праве собственности 1925 г. и Законом о регистрации земли 2002 г. считается наиболее значимым, т.к. именно он закрепил на уровне законодательства метод получения сервитута (который ныне считается одним из самых спорных).
     История принятия этого очень интересна. В силу того, что common law официально берет свое начало в 1189 г. (когда появился в целом как таковой правовой режим). Этот Закон был написан торопливо и скоро, в ответ на критику известного юриста и реформатора Дж. Бенхама, который вообще призывал убрать common law и ввести большое количество законов вместо прецедентов. Несмотря на то, что этому не суждено было случиться, Закон 1832 г. смог вытеснить сложившиеся прецеденты, хотя в целом не отменил их, а скорее обобщил и дополнил.
     Так данный Закон определил создание сервитута по сроку давности – это 20 лет и 40 лет (т.е. пользование должно было производится на протяжении этого срока). Он указал, в каком случае будет устанавливаться 20-ти летний срок, а каком 40-летний, пояснил возможность установления и оспаривания такого сервитута [8].
     Закон 1832 г. был одним из первых законов, который на законодательном уровне положил начало закреплению право собственности Англии и ввел вещные права в английское законодательство.
     Закон о пожизненной ренте 1964 г. (Perpetuities and Accumulations Act 1964) [7] дополнивший его Закон о пожизненной ренте 2009 г.(Perpetuities and Accumulations Act 2009) отмечают определенные положения о сервитутах, которые используются в пожизненной ренте. По факту, эти два закона просто дополняют те акты английского законодательства, которые описывают сервитуты, и просто более глубоко затрагивают положения, связанные с пожизненной рентой.
     Закон о праве на свет 1959 г. (Rights of Light Act 1959) [9] закрепляет т.н. право на свет. Оно является формой сервитута в английском праве, которое предоставляет право давнего владельца здания с окнами право поддерживать необходимый уровень освещенности. Имеется в виду, что владелец здания с окнами, который проживает в таком здании более 20 лет, может требовать отказ от постройки близ данного здания, если такая постройка будет нарушать количество дневного света, которое получал владелец дома в течении последних лет его проживания. Этот закон основан на законе “древние огни”. Такое право обычно приобретается в соответствии с Законом о давности 1832 г. 
     Стоит отметить, что представленный список актов не является исчерпывающим. Напротив, законодательство Англии включает в себя огромное количество нормативных актов, многие из которых можно признать достаточно спорными. Одни правоведы считают, что введение новых актов в законодательство о сервитутах необходимо для английского права, другие, напротив, высказывают свое мнение о том, что прецедентного права вполне достаточно для закрепления этого института. 
     Автор данной статьи хотел бы отметить, что анализ представленных законов показал, что как таковой путаницы в понимании правовых актов в Англии нет, английский суд достаточно педантичен и однообразен в использовании законов о сервитутах, и судебная практика это подтверждает.
Литература: 
[1] Chynoweth P. Progressing the rights to light debate – Part 1: a review of current practice //  Structural Survey. 2004. Vol. 22. No. 3.
[2] Countryside and Rights of Way Act 2000 // 2016, The National Archives. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2000/37/contents
[3] Francis A. Right of light ahead! // Journal of Building Appraisal. 2008. No. 4.
[4] Land Registration Act 2002 // 2016, The National Archives. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2002/9/contents
[5] Landlord and Tenant Act, 1954 // 2016, The National Archives. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Eliz2/2-3/56/contents
[6] Law of Property Act, 1925 // 2016, The National Archives. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Geo5/15-16/20
[7] Perpetuities and Accumulations Act 1964 // 2016, The National Archives. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/1964/55/contents
[8] Prescription Act 1832 // 2016, The National Archives. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Will4/2-3/71/contents
[9] Rights of Light Act 1959 // 2016, The National Archives. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/Eliz2/7-8/56/contents