К вопросу о понятии жилого помещения в современном российском законодательстве и доктрине

Номер журнала:

Краткая информация об авторах: 

консультант нотариуса г. Москвы

Аннотация: 

Настоящая статья посвящена анализу понятия «жилое помещение» в современном Российском законодательстве и доктрине. Автор выделяет признаки жилого помещения, формулирует собственное определение данного понятия. В заключении автор делает вывод о том, что понятие жилого помещения, закреплённое в действующем законодательстве, в целом выдерживая критику, требует некоторого уточнения. Учитывая положения, содержащиеся в различных нормативно-правовых актах, а также подходы, сформулированные  в правоприменительной практике и доктрине, по нашему мнению, наиболее удачной была бы следующая формулировка:  жилым помещением признается обособленное, изолированное помещение, предназначенное для проживания граждан, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Ключевые слова: 

жилое помещение, недвижимое имущество, юридический термин, практика, проблематика, Россия, РФ.

     На законодательном уровне понятие жилого помещения закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Проанализировав положения вышеуказанной ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что жилое помещение – это помещение, обладающее рядом признаков: изолированность, отнесение к объектам недвижимого имущества, пригодность для посто¬янного проживания граждан. Указанные признаки жилого помещения требуют определенного осмысления, в том числе, на предмет их необходимости и достаточности для раскрытия рассматриваемого понятия, чему и посвящена данная статья.
     Действующая редакция ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не включает жилые помещения (как и помещения вообще) в перечень недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости). Однако, вывод о том, что законодатель все-таки относит жилые помещения к объектам недвижимого имущества, можно сделать из системного анализа других статей ГК РФ, а также иных нормативно-правовых актов. 
     Так, например, ст. 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» содержится в параграфе 7 «Продажа недвижимости». Статья 601 ГК РФ, посвященная договору пожизненного содержания с иждивением, содержит следующую формулировку: «…получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты…». Статья 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит: «По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: … 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат…». И непосредственно Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в статье 1 устраняет «несправедливость», допущенную законодателем в формулировке перечня объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ, говоря о том, что к недвижимому имуществу, права на которые подлежат государственной регистрации, относятся, в том числе, жилые помещения.
     Вместе с тем, в юридической литературе вопрос о правовом статусе жилых помещений решается неоднозначно. Во многом это связано с различными подходами к пониманию такого наиболее общего понятия как «помещение». В доктрине свое место нашли две противоположенные концепции: «концепция пространства» («концепция фикции») и «концепция материального объекта» [2]. 
      Так, в рамках первого подхода, И.А. Дроздов определяет помещение, как «пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром,который образует объект недвижимости и имеет вход» [4]. Применительно к жилым помещениям, интересной представляется позиция А.В. Епифанцева, согласно которой «индивидуальный жилой дом является недвижимостью в силу соответствия признакам, указанным в ст. 130 ГК РФ, а иные разновидности жилого помещения, такие, как квартира, комната и т. п., - в силу закона..., помещение как объект права представляет собой юридическую фикцию» [5. С. 14]. К подобному выводу приходит и Е.А. Суханов: «жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и комнаты (жилые помещения) в жилых домах, т.е. по сути – составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов» [9. С. 308], «законодательное объявление их недвижимостями — самостоятельными объектами гражданских правоотношений — в действительности представляет собой юридическую фикцию» [3. С. 70].
     Противоположенной точки зрения придерживаются представители концепции материального объекта (Миролюбова О.Г., Алексеева О.Г.и др.). По их мнению помещение представляет собой недвижимую вещь не в силу указания закона, а исходя из ее материальной природы, подчеркивая тот факт, что помещение, являясь неотъемлемой составной частью здания, физически неотделимо от него, и как следствие не может обладать иной природой, чем само здание, которое, несомненно, является недвижимой вещью [1] [8]. 
     На наш взгляд, второй подход представляется наиболее удачным, поскольку определять категорию «помещение» через термин «пространство» представляется весьма спорным. В данном случае стоит согласиться с О.Г. Миролюбовой в том, что «помещение – это не только пространство, ограниченное стенами и перекрытиями; напротив, сами стены, пол и потолок (имеющие материальную природу) принадлежат помещению, так же как и зданию, поскольку без них не было бы помещения» [8]. Очевидным является и факт «неперемещаемости» помещений без ущерба их назначению, что еще раз свидетельствует об их тесной связи с землей (пусть и через здания, частью которых они являются). 
     Так или иначе, само по себе признание жилого помещения объектом недвижимого имущества (вне зависимости от концептуального подхода) играет важную роль и по своей сути означает его соответствие понятию недвижимой вещи, сформулированному в ГК РФ, и, как следствие, его способность быть объектом гражданских прав и гражданского оборота. А тот факт, что действующая редакция ст. 130 ГК РФ не включает жилые помещения и помещения вообще в перечень недвижимых вещей – является недоработкой законодателя. 
     Определенные трудности возникают и с раскрытием такого признака жилого помещения, как его изолированность. Анализируя доктринальные подходы к понятию изолированности, можно прийти к выводу, что жилое помещение, считается изолированным, если оно: структурно обособлено, отделено от мест общего пользования, иных жилых помещений, имеет отдельный вход [7] [11]. 
     Определенную ясность в данный вопрос вносят позиции, сформулированные в Письмах Росреестра и Минэкономразвития РФ. Как было рассмотрено ранее, жилые помещения являются недвижимым имуществом, следовательно, на них распространяются правила, установленные в отношении недвижимых вещей, в том числе необходимость их кадастрового учета. 
     В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре), подтверждением существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, признается действие уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (кадастровый учет). Согласно ч. 7 ст. 27 Закона о кадастре, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении. Таким образом, перед компетентными органами встает вопрос о необходимости уяснения данных понятий. 
     Согласно позиции Министерства экономического развития РФ, содержащейся в Письме от 24 декабря 2013 № ОГ-Д23-6667, «в законодательстве отсутствует определение понятия изолированности и обособленности помещений. Однако комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью - возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений. Изолированность и обособленность помещения определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ». Аналогичный подход изложен в письме Росреестраот 16 декабря 2013 № 14-исх/11636-ГЕ/13, со следующими уточнениями: «условие об изолированности и обособленности помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход, и оно не используется другими лицами для прохода в свои помещения». На основании вышеизложенного, Правовое управление ФГБУ «ФКП Росреестра» сформулировало свою правовую позицию в Письме от 15 января 2014 № 05-0008/14: «постановка на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости необособленного и неизолированного помещения невозможна». Несмотря на то, что указанные Письма не носят нормативный характер, являются лишь разъяснениями, их значение для уяснения сути рассматриваемых понятий сложно переоценить. При столь однозначном подходе со стороны компетентных органов, использование двух понятий («изолированность» и «обособленность») вместо одного (только «изолированность») для характеристики понятия «жилое помещение» в законодательстве Российской Федерации имело бы, по нашему мнению, положительный эффект.
     Следующий признак жилого помещения – пригодность для постоянного проживания граждан, как указано в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, означает соответствие жилого помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Согласно ст. 673 ГК РФ, пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В соответствии с ч. 3 ст. 15 ЖК РФ, требования к жилому помещению, а также порядок признания жилого помещения пригодным для проживания устанавливаются Правительством Российской Федерации, а именно «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее – Постановление Правительства N 47, Положение).
     Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляется на основании оценки соответствия указанного помещения установленным в Положении требованиям. Так, например, согласно пунктам 13-14 указанного Положения, инженерные системы (водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция и др.), расположенные в жилых помещениях, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности, должны быть смонтированы и размещены в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих НПА, а также с гигиеническими нормативами. 
     Согласно ст. 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», жилые помещения по площади, планировке, микроклимату, воздухообмену, освещенности, уровням шума и другим показателям должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания граждан. В соответствии с этим, в Российской Федерации разработаны и утверждены санитарные правила и нормы (СанПиН), применяемые, в том числе, в отношении жилых помещений.  
     Жилое помещение должно отвечать и техническим требованиям. Так, в соответствии со ст. 5.1 Федерального закона «О техническом регулировании», особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Данным регламентом, в частности, установлены требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в жилых и иных помещениях зданий и сооружений.
     Согласимся с А.В. Халдеевым в том, что «пригодность для постоянного проживания» является наиболее сложной и динамичной характеристикой жилого помещения. Сложность заключается в многоэлементном составе требований и нормативов, динамизм - в способности изменения внутреннего содержания при сохранении внешней формы. «Пригодность для постоянного проживания» представляет собой своеобразный моделирующий признак, обеспечивающий возможность корректировки требований законодательства к жилым помещениям при неизменности закрепленного в законе определения [10].
     Между тем, ряд авторов выделяет в качестве еще одного признака, характеризующего жилое помещение, - его предназначенность для постоянного проживания. Данный вывод не является случайным, основан на анализе действующего законодательства, охотно оперирующего данным понятием. Так, согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ, «жилые помещения предназначены для проживания граждан». Аналогичная норма содержится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ. Данный подход законодателя нашёл своё отражением и в определении жилого помещения, сформулированном в п. 4 ранее упомянутого Постановления Правительства N 47, в соответствии с которым, «жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания». Стоит отметить, что в указанном определении присутствует уже не три, как в ЖК РФ, а четыре признака жилого помещения, включая его предназначенность для проживания.
     Таким образом, жилые помещения имеют вполне определенное целевое назначение – проживание граждан. В свою очередь осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами, согласно ст. 30 ЖК РФ, должно производиться в соответствии с его назначением и пределами использования. В соответствии с ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается. Сходное положение содержится в п. 3 ст. 288 ГК РФ, правда ограничившем данный запрет лишь на отдельный вид жилых помещений - жилые дома. По нашему мнению, данную неточность законодателю стоило исправить уже давно, тем более что указанный пункт содержит положение, распространяющееся на жилые помещения вообще: «Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое». При этом важно помнить, что в соответствии с п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, если объектом недвижимого имущества является помещение, то в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о его назначении (жилое помещение, нежилое помещение). Указанная характеристика объекта недвижимого имущества фиксируется также в Едином государственном реестре прав (далее – ЕГРП) в соответствии с абз. 4 п. 6 ст. 12 «О государственной регистрации прав». 
     Стоит отметить, что пределы использования жилого помещения, складываются не только из вышеуказанного запрета, но и содержат некоторые дозволения. Так, в соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его как для личного проживания, так и для проживания членов его семьи, кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
     В соответствии со ст. 293 ГК РФ, использование собственником жилого помещения не по назначению, равно как и систематическое нарушение прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение с жильем, могут стать основанием для принятия судом решения по иску органа местного самоуправления о принудительном отчуждении принадлежащего собственнику жилого помещения – продаже с публичных торгов.
     На основании вышеизложенного, считаем необходимым согласиться с мнением П. В. Макеева о том, что предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является определяющим признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его определении [6]. Признак пригодности, как справедливо отмечает А.В. Халдеев,  для определения жилого помещения не является самодостаточным, поскольку при изменении целевого назначения жилого помещения (переводе его в нежилое), без соответствующей перепланировки и переустройства, данное помещение, оставаясь пригодным для проживания, жилым уже являться не будет [10].
     Суммируя вышесказанное, мы приходим к выводу, что понятие жилого помещения, закреплённое в действующем законодательстве, в целом выдерживая критику, требует некоторого уточнения. Учитывая положения, содержащиеся в различных нормативно-правовых актах, а также подходы, сформулированные  в правоприменительной практике и доктрине, по нашему мнению, наиболее удачной была бы следующая формулировка:  жилым помещением признается обособленное, изолированное помещение, предназначенное для проживания граждан, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Литература: 
[1] Алексеева О. Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. № 1.
[2] Гонгало Б. М. Жилые и нежилые помещения – объекты недвижимости // Российское право: образование, практика, наука. 2009. № 9 (62).
[3] Гражданское право: учебник: в 4 т. Т. II. 3-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. Е. А. Суханов. М.: ВолтерсКлувер, 2008.
[4] Дроздов И. А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. № 8.
[5] Епифанцев А.В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: автореферат дис. ... кандидата юридических наук : 12.00.03 / Ур. гос. юрид. акад. Екатеринбург, 2007. 
[6] Макеев П. В. О роли категории предназначенности в определении понятия жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2010. № 6.
[7] Миролюбова О.Г. Актуальные проблемы жилищного права. Семья и жилище: учеб. пособие / О. Г. Миролюбова; Яросл. гос. ун-т им. П. Г. Демидова. Ярославль: ЯрГУ, 2013.
[8] Миролюбова О.Г. О понятии жилого помещения // Вестник Ярославского государственного университета им. П.Г. Демидова. Серия Гуманитарные науки. 2015. № 1 (31).
[9] Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. I – 4-е изд., стереотип. / отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2014.
[10] Халдеев А. В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8.
[11] Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2007. № 4.
Заголовок En: 

To the Question of a Concept of Premises of the Modern Russian Legislation and Doctrine

Аннотация En: 

This article is devoted to the analysis of the concept "premises" of the modern Russian legislation and the doctrine. Author allocates premises signs, formulates own determination of this concept. In the conclusion the author draws a conclusion that the concept of premises enshrined in the current legislation in general maintaining criticism, requires some refining. Considering the provisions containing in various regulatory legal acts and also the approaches formulated in law-enforcement practice and the doctrine in our opinion, the following formulation would be the most successful: premises the isolated, isolated room intended for accommodation of citizens which is real estate is recognized and it is suitable for a permanent residence of citizens (answers the established health and technical regulations and regulations, other requirements of the legislation).

Ключевые слова En: 

premises, real estate, legal term, practice, perspective, Russia, Russian Federation.