Обзор судебной практики, относящийся к праву ограниченного пользования чужим имуществом в английском праве

Номер журнала:

Краткая информация об авторах: 

лаборант кафедры муниципального права Российского университета дружбы народов

Аннотация: 

В настоящей статье автором проводится детальный обзор судебной практики, касающейся права ограниченного пользования чужим имуществом в системе общего права. В ней дается определение понятие «сервитут», признаки сервитута в английском праве, подробно описывается каждый из них и описываются дополнительные требования, которые необходимы для существования сервитута. В заключении автор подчеркивает, что прецедентное право, к сожалению, не имеет для судьи безусловно обязательной силы. В определенных случаях судья имеет право отклониться от прецедентов и вынести новое по своему содержанию решение. Этот факт доказывает гибкость прецедентного права, но  вместе с тем и некоторую неопределенность, ведь от судьи зависит выбор одного из множества имеющихся прецедентов и толкование его по своему усмотрению.

Ключевые слова: 

сервитут, система общего права, судебный прецедент, недвижимое имущество, господствующий участок, служебная недвижимость, земельные участки.

     В настоящее время возникает достаточное количество споров, связанных с определением и содержанием границ тех или иных земельных сервитутов. Это особенно отчетливо проявляется ширящейся градостроительной деятельностью.  Новые собственники земельных участков, которые приобретали их под застройку, сталкиваются с обременениями своих участков городскими коммуникациями и дорогами общего пользования, а собственники квартир или домов на  таких участках также стараются доказать наличие у них права пользования данным земельным участком. Эти примеры не являются единичными случаями в плане споров, касающихся сервитутов. Практика английских судов изобилует количеством таких дел. 
     В Англии, в отличие от Франции или Германии, отсутствует стандартная форма сервитута, поэтому действующее там общее право (common law) на протяжении долгого времени особенным образом развивало  учение о сервитутах, признавая, например, такие сервитуты как право на освещение, право проезда, право парковки, право на установку опоры на соседнем земельном участке. 
     В английской доктрине сервитут обозначает право ограниченного пользования чужой недвижимой вещью. Но при этом данный институт обладает особыми характеристиками, которые сильно отличают его от понятия «сервитут» в континентальной системе права. И, несмотря на то, что английские ученые достаточно подробно описывают основные черты сервитута, все-таки, так как для английского права характерна англосаксонская система права, соответственно, подразумевается, что ограниченное право собственности полностью раскрывается в прецедентах, т.е. в судебной практике.
     Английское право изобилует количеством дел, связанных с признанием сервитута [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8]. При чем каждое из дел, рассмотренных в судах, достаточно индивидуально и позволяет подробно изучить как понятие и основные признаки сервитута, так и процесс его признания.
     Самым ярким и основным прецедентом признается прецедент Re Ellenborough Park (1955) [10. C. 479].  Фабула дела такова: парк Эленбороу являлся большой парковой зоной, а земля рядом с парком с 1855 г. принадлежала двум собственникам, которые предоставляли землю для строительства домов и, соответственно, право «наслаждаться» парком. В 1955 г. возник спор, в котором военное ведомство, принявшее во владение землю парка во время Второй Мировой войны, пыталось взыскать компенсацию за пользование парком и признать пользование парком не на основании сервитута, а на основании лицензии. Рассматривая данное дело, судья Danckwerts вынес решение о пользовании парком для собственников прилежащих двух участков в качестве сервитута, т.к. была установлена  связь между данными участками, а парк устанавливал данную связь. 
     Именно в этом деле впервые были обозначены признаки, которые и по сей день позволяют отличить сервитут от лицензии. Ими являются:
  • необходимость наличия господствующего и служебного участков; 
  • служение сервитута господствующей недвижимости; 
  • владение господствующей и служащей недвижимостью разными лицами;
  • признание сервитутом только то право , которое было установлено в качестве сервитута, а не в качестве временного разрешения [9. C. 710-717]. 
 
     Стоит отметить, что три первых признака отсылают к римскому праву. Хотелось бы также отметить и тот факт, что многие английские цивилисты ссылаются и на французскую литературу, которая тоже весьма своеобразно описывает сервитуты.
     Признак «необходимость наличия господствующего и служебного участков» ярко выражен и в приведенном прецеденте Re Ellenborough Park. Здесь судья пояснил, что земля, парк и дом равнозначны между собой, и дома являются господствующей недвижимостью, а значит парк – служащая недвижимость, следовательно и право пользования парком можно признать сервитутом.
     Более подробно хотелось бы остановиться на признаке "сервитут служит господствующей недвижимости". Как уже отмечалось, сервитут увеличивает ценность господствующей недвижимости, а это значит, что он связан  как и с обычным пользованием недвижимостью ( например, право прохода), так и со специфическим назначением, которое в настоящее время по воле собственника имеет господствующая недвижимость [9. C. 711]. 
     Например, в споре Moody v. Steggles (1879) сервитут признали потому, что у собственника господствующей недвижимости возникла необходимость разместить рекламу на служащей недвижимости. В конкретном примере господствующей недвижимостью была пивная, а служащей недвижимостью - земельный участок и здание, которые располагались перед пивной. С учетом неудобного положения господствующей недвижимости, т.е. пивного бара, суд посчитал право размещать рекламу на здании перед пивной сервитутом [10. C. 479]. 
     В прецеденте Re Ellenborough Park собственникам здания было предоставлено право пользоваться прилегающим парком, и это право рассматривалось в качестве сервитутного. Как уже говорилось выше, судебное решение обозначило, что сервитут служит господствующей недвижимости, поскольку дом, парк и сад могут рассматриваться как равнозначные объекты, и, значит, право пользования парком обеспечивает пользование зданием. Таким образом, к сервитутам предъявляются следующие дополнительные требования: 
  1. сервитут не может состоять в исполнении (никаких положительных обязанностей не возлагается на собственника служащей недвижимости); 
  2. не следует устанавливать новых разновидностей сервитутов, что-либо запрещающих [10. C. 482-484].
 
     Рассмотрим первое правило. Природа сервитута такова, что на владельца служебного участка не возлагается обязанность совершать какие бы то ни было активные действия. Подобные обязанности могут быть, возложены по договору, но в данном случае будет иметь место только обязательство, которое не обременяет недвижимость. 
     Это правило можно проиллюстрировать прецедентом Rance v. Elvin (1985). В этом споре истец заявил о том, что ему принадлежит право проводить воду через участок соседа. Ответчик начал возражать, что данный факт повлечет возложение на него определенных дополнительных обязанностей, так как ему придется необходимо платить сборы с той части оборудования, которая была расположена на его участке. Таким образом, он обосновывал свою позицию тем, что ему придется платить за воду, которую он не использует. Суд не принял данные аргументы и обратил внимание на то, что ответчик обязан не препятствовать естественному течению воды по трубам, но, если подача воды будет прервана в связи неуплатой сборов, нарушения сервитута не будет. Истец должен оплачивать ту часть воды, которую он использует [10. C. 482-483]. 
     При рассмотрении второго принципа следует отметить то, что причина настороженного отношения к таким сервитутам заключается в том, что в данной сфере отношений английские прецеденты считают приемлемыми нормы обязательственного права. И это означает тот факт, что такие ограничения следует предусматривать договором. Судьи Англии особо подчеркивают этот факт, укрепив данное правило прецедентом - спором Phipps v. Pears (1965). Фабула дела такова: собственник двух ближайших домов снес один из них и решил заново построил его. В конце строительства обнаружилось, что данное сооружение близко примыкало ко второму старому дому. После этого здания были проданы двум разным покупателям, один из которых полностью снес свой дом, а другой, в свою очередь, обратился в суд, утверждая о то, что стена дома соседа, которых он снес,  защищала его от непогоды. Он настаивал, что такая защита и составляет сервитут. И, несмотря на то, что данное заявление соседа кажется достаточно абсурдным, суд постановил, что для установления такого рода сервитута (защита стеной другого здания от непогоды) может быть только договор между соседями.  
     Подводя итог всему вышесказанному, нам хотелось бы отметить и тот факт, что при установлении сервитута (то есть его признания как такового) учитывается уже сложившийся порядок пользования вещью, и определяется необходимость установления сервитута. Последнее же не имеет устоявшегося значения, поэтому оно зависит от того, какая из двух типичных ситуаций рассматривается: 
  • идет ли речь об установлении сервитута в пользу приобретателя имущества;
  • или же говориться о сохранении сервитута в пользу продавца, либо лица, совершившего иную сделку по отчуждению такой вещи. 
 
     К слову, еще одно судебное дело, которое очерчивает важные признаки сервитута, напрямую связано со сказанным. Прецедент Wheeldon v. Burrows [9. C. 739-741] (1879) является одним из ключевых в праве Англии. В нем определено такое правило, в соответствии с которым в случае, когда собственник двух зданий, связанных явным указанием на сервитут, распоряжается одним из них, без включения в договор какого-либо соглашения, касающегося сервитута, то последний продолжает существовать, в соответствии с условиями: 
  1. право должно быть длящимся, 
  2. право должно быть явным, 
  3. право должно быть разумно необходимым для пользования господствующей недвижимости. 
 
     Подобное говорилось и в деле Borman v. Griffith (1930), в котором судья отметил, что сервитут можно признать явным в связи с тем, что  дорога, которая проходит через служащую недвижимость отчетливо видна. В свою очередь, в деле Ward v. Kirkland (1967) сервитут как раз и не был признан явным, потому что при простом осмотре зданий было видно, что ремонт зданий возможен лишь при использовании участка ответчика, но само по себе пользование, которое составляло бы сервитут явным не было. 
     Прецедент Wheeldon v. Burrows важен еще и потому, что на него ссылаются, обосновывая разное отношение к продавцу, настаивающему на сохранении сервитута, и к покупателю, претендующему на сервитут. Считается, что о функциональной связи между двумя объектами недвижимости знает именно собственник этих объектов. Стороны могут установить сервитут на недвижимую вещь, которая передается покупателю; но такой сервитут соглашением сторон не предусмотрен, то продавец не вправе считать сервитут установленным только потому, что существует функциональная связь между недвижимой вещью, которая осталась у него, и недвижимой вещью, которая была передана покупателю. 
     Именно таким образом, английское прецедентное право учитывает сложившийся порядок пользования вещью, то есть если земельные участки или иные объекты недвижимости связаны между собой, то при отчуждении одного из двух таких объектов сервитут считается установленным по умолчанию. Но при этом такая презумпция в большей степени используется в пользу приобретателя, чем в пользу продавца.
     Таким образом, судебная практика достаточно обширно и подробно обозначает данный институт. Но, несмотря на то, что прецедент все-таки превалирует над законодательными актами в праве Англии, не стоит упускать их из виду, так как именно они говорят об основных положениях вещного права, затрагивая специфику сервитутов.
     Известно, что прецедентное право к сожалению не имеет для судьи безусловно обязательной силы. В определенных случаях судья имеет право отклониться от прецедентов и вынести новое по своему содержанию решение. Этот факт доказывает гибкость прецедентного права, но  вместе с тем и некоторую неопределенность, ведь от судьи зависит выбор одного из множества имеющихся прецедентов и толкование его по своему усмотрению.
Литература: 
[1] Chynoweth P. Progressing the rights to light debate – Part 1: a review of current practice // Structural Survey. 2004. Vol. 22. No. 3.
[2] Countryside and Rights of Way Act, 2000 // 2016, The National Archives. URL: http://www.legislation.gov.uk/ukpga/2000/37/contents
[3] Dawson I., Dunn A. Negative Easements - a crumb of analysis // Legal Studies. 1998. Vol. 18. No. 4.
[4] Dixon M. Modern land law. 8th ed. NY: Routledge, 2012.
[5] Dixon M. Shining a light on easements // The Conveyancer and Property Lawyer. 2013.
[6] Francis A. Right of light ahead! // Journal of Building Appraisal. 2008. No. 4.
[7] Grey K. Land law. Oxford: Oxford University Press, 2011. LXXIIII.
[8] Hill G.N., Hill K.T. The People's Law Dictionary // 2016, URL: http://dictionary.law.com/Default.aspx?selected=1835&bold=restrict
[9] Megarry R. E., Wade H. W.R. The law of real property. London, 1957. 
[10] Smith R.J. Property law. London, 2011.
Заголовок En: 

Overview of Court Practice Relating to the Right of the Limited Use of Someone Else's Property in an English Law

Аннотация En: 

In this article author carries out the detailed overview of the court practice concerning the right of limited use of someone else's property in system of a common law. In it definition the concept "servitude", servitude signs of an English law is given, each of them is in detail described and additional requirements which are necessary for existence of the servitude are described. In the conclusion the author emphasizes that the case law, unfortunately, has for the judge certainly no binding force. In certain cases the judge has the right to deviate from precedents and to pass the decision, new on the content. This fact proves flexibility of case law, but at the same time and some uncertainty, the choice of one of a set of the available precedents and its interpretation at discretion depends on the judge.

Ключевые слова En: 

servitude, system of a common law, judicial precedent, real estate, superior estate, office real estate, parcels of land.