Виды сервитутов в английском праве

Номер журнала:

Краткая информация об авторах: 

лаборант кафедры муниципального права юридического института Российского университета дружбы народов

Аннотация: 

Статья посвящена анализу и выявлению основных видов сервитутов в Англии. Так, указаны определенные схожести между англо-саксонской и романо-германской правовыми семьями в делении сервитутов на положительные и отрицательные. Дальнейшее изучение видов указало на деление сервитутов по праву справедливости и общему праву. В статье также указаны примеры сервитутов в зависимости от их возникновения, прекращения и направленности (то есть на то, что они регулируют).

Ключевые слова: 

сервитут, английское право, положительные сервитуты, отрицательные сервитуты, общее право, право справедливости, практические аспекты.

     Английское законодательство и доктрина не дает четного перечня сервитутов. Все они отличаются по своему содержанию, многие из них похожи на те, о которых говорится в системе континентального права (например, во французском праве), некоторые выделяются только доктриной. В силу того обстоятельства, что Англия характеризуется самобытностью права, многие виды сервитутов также можно наблюдать лишь в данной стране.
     Прежде всего, стоит отметить деление сервитутов, которое характерно не только для Англии, но и для стран романо-германской правовой семьи на сервитуты:
  • положительные;
  • отрицательные.
 
     Положительные сервитуты – это те, которые разрешают лицу, владеющим данным сервитутом, совершать действия в ущерб владельцу служащей недвижимости. Примером может служить прежде всего право прохода, право прокладки различных трубопроводов и т.п. В Англии положительные сервитуты достаточно распространены, но не слишком отличаются от тех, которые существуют в континентальном праве.
     Гораздо больший интерес вызывают отрицательные сервитуты, которые подразумевают под собой право требования лицом, чтобы собственник служащего имущества отказался от того или иного воздействия и пользования своим участком. В английском праве еще в XIX в. сложились две правовые конструкции, делящие отрицательные сервитуты на: 
  • легальные отрицательные сервитуты (negative easement), т.е. сервитуты общего права;
  • рестриктивные обязательства (restrictive covenante) или сервитуты по праву справедливости (equitable easement).
 
     Легальные отрицательные сервитуты закрепились в английском праве Актом о давности 1832 г. Этот закон непосредственно ввел впервые сервитут света. 
     Впоследствии уже судебная практика признала и иные разновидности отрицательных сервитутов такие как:
  • сервитут воздуха, который предусматривает запрещение перекрывать его доступ через определенный канал; 
  • сервитут опоры, т.е. право требовать воздержания соседа от сноса недвижимости или перемещения земли, что поддерживают постройки соседа; 
  • сервитут доступа к недрам, хотя, как отмечают ученые, отнесение его как отрицательным сервитутам можно считать дискуссионной.
 
     Приведенный перечень легальных сервитутов является исчерпывающим. Данное правило (правило о недопустимости создания новых форм легальных сервитутов) было установлено еще в 1965 г. в деле Phipps v Pears. Несмотря на то, что это дело автор рассматривал в 1 главе данной работы, повторимся, что суд отказал в признании сервитута, запрещающего собственнику служащего участка сносить здания, что защищают недвижимость господствующего участка от непогоды [5]. В этом деле четко просматривается позиция суда в том, что новые разновидности отрицательных сервитутов могут слишком сильно ограничить правомочия собственника и препятствовать использованию и развитию его участка. Более того право защиты от непогоды просто не может быть предметом предоставления (grant) со стороны собственника служащего участка хотя бы просто потому, что оно неопределенно по своему содержанию.
     Сразу стоит оговориться, что настороженный подход английских судов к введению новых легальных отрицательных сервитутов не означает, что они негативно относятся к любому новому по содержанию обременению земли, обладающему свойством следования. Установление сервитутов по праву справедливости по усмотрение сторон ограничено только общими принципами.
     Как бы то ни было, подход судебной практики к недопустимости образованию новых форм отрицательных сервитутов пересмотрен не был, а для достижения правовых целей, предусмотренных отрицательными сервитутами, применяются именно сервитуты по праву справедливости. 
     Например, в силу рестриктивного обязательства кредитор может получить право требовать воздержания должника от совершения определенных действий в отношении своего земельного участка [4]. Стоит отметить, что такие обязательства возникли именно как институт договорного права и устанавливали права и обязанности только для сторон соглашения. Хотя в решении по делу Tulk v Moxhay 1848 г. суды справедливости признали за рестриктивными обязательствами свойство следования. В то время это решение было инновационным, а судьи объяснили его тем, что в условиях урбанизации и индустриализации законодательство не может оперативно реагировать на многие аспекты жизни, вследствие чего именно частные соглашения взяли на себя некоторую роль, например, роль охраны природы и регулирование соседских отношений.
     В настоящее время такие функции во многом перешли к сфере публичных предписаний, но все-таки сейчас ниша для рестриктивных обязательств сохраняется, и они остаются востребованными. По данным статистики, за 2003–2004 гг. 79 % всех зарегистрированных земельных титулов были обременены ограничительными соглашениями, в 2003 г. было зарегистрировано более 300 тыс. новых обязательств, а в 2004 г. эти цифры сократились совсем немного [5].
     Существует возможность установления взаимных обязательств относительно группы соседских участков на стадии сдачи объектов в эксплуатацию. Английские авторы пишут, что таким путем фактически устанавливается «местный закон» [4].
     Ограничительные договоры в Англии, которые также считаются типичными для права этого государства, предусматривают обязательства, которые подразумевают отказ от использования земельного участка для предпринимательской деятельности, ограничения по величине, типу и плотности построек на данном участке, шуму и даже по количеству и характеристикам домашних животных, находящихся на участке. Интересно также и то, что в таких договорах быть запреты природоохранного характера [4]. 
     То есть, сервитуты по праву справедливости в целом предусматривают даже более строгие ограничения для владельца участка, чем установленные те, которые установлены законом, и кроме того, намного подробнее регулируют соседские отношения, которые иногда даже могут быть и не затронуты легальными предписаниями. При все при этом рестриктивные обязательства обеспечивают публичный интерес (прежде всего это относится 
к обязательствам природоохранного характера).
     Подводя итог данному виду сервитутов следует отметить, что возможное содержание ограничительных обязательств определяется волей сторон и может быть ориентировано лишь на предписания т.н. позитивного права и, более того, необходимости соответствия устанавливаемого обязательства требованиям, выработанным судебной практикой. И законодательство и суды Англии отмечают, что место, в котором будет описываться содержание обязательств, определяется с тем условием, что соглашение должно быть направлено только повышение ценности и удобства участка, а не относиться к желаниям и прихотям его владельца.
     Английские правоведы также разделяют сервитуты на виды в зависимости от способа создания сервитута. В таком случае, они делятся на:
  • положительно выраженное предоставление права (Express grant);
  • подразумеваемый сервитут (Implied easement);
  • подразумеваемое предоставление права (Implied grant);
  • подразумеваемая оговорка (Implied reservation);
  • давность (Prescription).
 
     Положительно выраженное предоставление права (Express grant) считается самым простым способом создания сервитута, так как подразумевает под собой создание сервитута одной из сторон и прямую передачу его другой стороне. В данном случае, стороны просто договариваются о создании сервитута. Самым ярким примером такого вида может являться факт, когда арендатор имущества, обремененного сервитутом, передает сервитут владельцу имущества.
     Подразумеваемые сервитуты (Implied easement) представляют собой более сложную конструкцию, т.к. они определяются судами на основе использования имущества и намерения первоначальных сторон, которые могут быть как частными лицами, так государственными учреждениями. Подразумеваемые сервитуты не регистрируются и, как правило, явно зафиксированы, до тех пор, пока суд разрешит спор. Как бы то ни было, они отражают практику и обычаи использования недвижимого имущества.
     Чтобы определить наличие подразумеваемого сервитута, суды изучают тот факт, насколько было выражено намерение сторон, а также предыдущего использования права ограниченного пользования до возникновения спора. 
     Что же касается государственного органа, то он может приобрести подразумеваемый сервитут над чей-либо частной землей в том случае, если он выполняет государственную службу. Например, местные органы власти могут нести ответственность за установку и техническое обслуживание системы канализации в городской местности. Всего лишь то, что он имеет такую ответственность, как правило, закрепленную в некоторых законодательного акта или местных законах, может дать органу право, в силу подразумеваемого сервитута, использовать частную собственность для проведения монтажа и технического обслуживания. Интересно то, что расположение сервитута не будет описываться точно, но его общее положение будет определяться маршрутом обслуживания (т.е. прокладка канализационных труб). Проведение линий электропередач и водопроводов может также относится к подразумеваемым сервитутам, а вот дренажные и ливневые системы должны быть четко определены на участке и зафиксированы в правоустанавливающих документах на частной земле.
     Подразумеваемое предоставление права (Implied grant) немного отличается от подразумеваемого сервитута, хотя многие ученые считают, что они имеют прямую связь, а подразумеваемое предоставление права просто несколько уже в понятии. 
     Существуют определенные обстоятельств, когда выдача сервитута может подразумеваться как предоставление такого права. Самым ярким примером можно считать передачу земли. Там, где земля передается, при условии соблюдения противоположного намерения, уже существующие сервитуты также автоматически передаются в соответствии со ст. 62 Закона о праве собственности 1925 г. Кроме того, считаются спорным в некоторых случаях, т.н. ненадежные права (такими считаются получение патентов или лицензий и личные права), которые могут быть преобразованы в легальные сервитуты, как показано в деле International Tea Stores Co v Hobbs, в котором право проезда предоставлялось в качестве лицензии со стороны землевладельца, а впоследствии преобразовалось в сервитут после перевода земли в законную земельную собственность. 
     Подразумеваемая оговорка (Implied reservation) также считается подвидом подразумеваемого сервитута и используется в тех случаях, когда она необходима для использования земли в целом, а также при желании использовать данныую землю обеими сторонами. Первый случай имеет место быть тогда, когда земельный участок граничит с морем, а, в свою очередь, общественная дорога проходит через участок. Тогда граждане имеют право прохода к морю, хотя уже сейчас отмечается тенденция на то, что суды нацелены на ограничение доступа – только использование транспортных средств [7]. Второе положение характеризует дело Wong v Beaumont Property Trust Ltd (1965). Ответчик отдала в аренду истцу ряд подвальных помещений, обязав его использовать их лишь в кафесте места общественного питания. Последний же, для того, чтобы не нарушить законодательство о торговле, обязан был провести вентялиционные каналы со стороны здания, находящегося в собственности ответчика. В этом деле суд посчитал, раз сам ответчик очертил круг обязанностей пользования данного помещения, то он включил туда тот факт, что придется внести определенные изменения, дабы данный бизнес вести было возможно. Судья отметил, что для установления такого сервитута нужна не только разумность и другие обшие причины установления сервитута, но и острая необходимость, без которой пользование имущества невозможно.
     Давность (Prescription) как возможность приобретения сервитута характерно именно для английского права, т.к. отсутствует в праве других стран. Это достаточно спорный институт, как считают английские правоведы, и приобретение сервитута таким способом вызывает возражения и чисто теоретического и практического характера просто потому, что это правило порождает правовые ситуации, когда, например, обременение возникло неявно для собственника и вообще не может быть известно приобретателю. Например, такие проблемы остро вставали с сервитутом света. В 1959 г. Актом о праве света было закреплено, что для собственника предусмотрена возможность предотвратить появление сервитута, зарегистрировав соответствующие возражения [6]. Но лишь в 2002 г. законодатель предусмотрел более радикальные меры: Актом о давности 2002 г. он установил, что сервитут, возникающий по давности, не имеет силы, если добросовестный приобретатель не знал о его существовании в момент совершения сделки.
     Сервитуты в Англии делятся также на такие права как: 
  • право на свет,
  • воздушный сервитут,
  • железнодорожный сервитут,
  • канализационный сервитут,
  • трубопроводный сервитут,
  • сервитут доступа (т.н. проезда),
  • сервитут о пляже,
  • исторический сервитут,
  • сервитут на вход и выход,
  • тупиковый сервитут и т.п.
 
     Эти сервитуты являются разновидностью сервитутов права справедливости по своей сути, но некоторые английские ученые все же выделяют их отдельной группой, ссылаясь на их особенности и сложившуюся судебную практику.
     В Англии также сервитуты делятся на:
  • бессрочные;
  • срочные.
 
     Хотя стоит отметить приверженность английского права именно к бессрочным сервитутам, т.к. они изначально признаются таковыми, а, если стороны желают сделать сервитут срочным, то это нужно указывать в соглашении или же устанавливать через суд.
     Приведенные классификации сервитутов не являются единственными, но мы посчитали их наиболее существенными и раскрывающими основные черты права ограниченного пользования чужим имуществом.
Литература: 
[1] Dawson I., Dunn A. Negative Easements – acrumbofanalysis // Legalstudies. 1998. Vol. 18. No. 4.
[2] Dixon M. Shining a light on easements // The Conveyancer and Property Lawyer. 2013. 
[3] Francis A. Right of light ahead! // Journal of Building Appraisal. 2008. No. 4. 
[4] Grey K. Land law. Oxford: Oxford University Press, 2011. LXXIIII.
[5] McFarlane B., Hopkins N., Nield S. Land law: text, cases, and materials. Oxford: Oxford University Press, 2012. XLX. 
[6] Right of light // 2016, Law commission: reforming of law. URL: http://lawcommision.justice.gov.uk/areas/rights­to­light.htm
[7] Smith R. J. Property law. London: Longmans, 2011. 
Заголовок En: 

Types of Easements in the English Law

Аннотация En: 

Article is devoted to the analysis and identification of main types of easements in England. So, are specified defined similarity between Anglo-Saxon and romano-German legal families in division of easements on positive and negative. Further studying of types has indicated division of easements by the right of justice and to general law. In article examples of easements depending on their emergence, the termination and an orientation are also specified (that is what they regulate).

Ключевые слова En: 

easement, English law, positive easements, negative easements, general law, right of justice, practical aspects.